קניית מגרש- המדריך

אחרי לא מעט התלבטויות ואחרי שחשבתם היטב על התקציב שעומד לרשותכם לטובת בניית בית החלומות שלכם, החלטתם לממש את מה שתמיד רציתם – לבנות את הבית שלכם בעצמכם, וכעת אתם צריכים לעשות את הצעד הראשון של קניית מגרש. קניית מגרש הוא תהליך שיכול להיות מאוד פשוט אבל גם אותו צריך לדעת איך עושים ואיך אפשר לעשות, על מנת להבטיח שאתם עושים את הצעדים הנכונים ביותר עבורכם ולא לוקחים סיכונים מיותרים סביב הדבר שאמור לשמח אתכם יותר מכל וסביב הדבר שאיתו אתם צריכים לחיות ובו אתם צריכים לגור במהלך העשורים הבאים. אך איך קונים מגרש, מה צריך לעשות, מה צריך לבדוק? האם צריך לערב מפקח בניה כבר בשלב זה בפרויקט ? כל התשובות לכל השאלות במדריך הבא.

היכן מוצאים מגרש למכירה?

הדבר הראשון שאתם צריכים לעשות כדי לקנות מגרש הוא למצוא אחד כזה. מגרש למכירה, ולא משנה לאיזו מטרה, אפשר לרכוש ממספר גורמים. הגורם הראשון הוא גורם פרטי קרי אדם פרטי, חברה או ארגון שמחזיק בקרקע אותה הוא מעוניין למכור ומציע אותה למכירה בערוצים המקובלים כמו לוחות מודעות, מתווכים וכן הלאה. הגורם השני הוא רשות מקומית, למשל יישוב כפרי או מושב שהוקצו לו על ידי מנהל מקרקעי ישראל קרקעות שאותן הוא רשאי לשווק לאנשים המעוניינים לגור או להקים עסק ביישוב. במקרה כזה, הקרקע אמנם נמכרת על ידי מנהל מקרקעי ישראל אך המנהל הוא שקוף לחלוטין וכל ההתנהלות היא מול היישוב. הגורם השלישי ממנו אפשר לקנות מגרש הוא מנהל מקרקעי ישראל בכבודו ובעצמו. מעת לעת מפרסם המנהל מכרזים על קרקעות שאותן הוא מעמיד למכירה לטובת הציבור, וכל אחד יכול לגשת למכרז עם הצעת המחיר שלו בניסיון לזכות בקרקע.

דברים שיש לחשוב עליהם לפני קניית מגרש

לפני שאתם קונים מגרש, הדבר הראשון שאתם רוצים להגדיר לעצמכם הוא המטרה שלשמה אתם קונים אותו. כאשר קונים קרקע להשקעה, סט השיקולים המנחים הוא שונה לחלוטין מסט השיקולים שאמורים להנחות אתכם בקניית קרקע לבניית בית פרטי משלכם. הדברים נכונים כמובן גם כאשר המטרה היא קניית קרקע לטובת הקמת עסק או מפעל ביחס לקניית קרקע לטובת הקמת בית. כל אחד מהמקרים מכתיב מסגרת שונה לחלוטין להתנהלות ולכן חשוב מאוד להגדיר את המטרה.

במידה ואתם מחפשים קרקע להשקעה, עליכם לבחון היטב את טיב הקרקע כנכס להשקעה או במילים אחרות, עד כמה ניתן לקנות את הקרקע הזאת כיום במחיר איקס ולצפות שהמחיר הזה יעלה בתוך פרק זמן מסוים שאותו אנו מקדישים לטובת ההשקעה. לשם כך יהיה עליכם לבחון שורה של פרמטרים כמו הגדרת הקרקע, המיקום המדויק של הקרקע ביחס לישובים, ערים, מפעלים וכל מרחב או מתחם אחר בסביבה, גודל הקרקע, התחבורה באזור, רמת החינוך באזור, רמת הפשיעה באזור ועוד שורה של פרמטרים שבסופו של דבר משפיעים על ערך הקרקע. במינימום אתם רוצים להתייעץ עם שמאי בעניין זה, ובמקסימום להיעזר בחברה המתמחה בהשקעות נדל"ן.

מגרש לבניית בית פרטי

במידה ואתם מחפשים מגרש לבניית בית פרטי, עוד לפני שאתם ניגשים לבנק לקבלת משכנתא לקניית המגרש, עליכם לבחון לעומק את כל העלויות של בניית הבית, לתכנן את הבית, לגבש תכניות בנייה מאושרות ורק לאחר מכן להתחיל את התהליך של גיוס המימון. בהיבט זה, אתם רק צריכים לוודא שהקרקע ממוקמת במקום בו אתם רוצים לגור ובכלל זה שאתם זוכים לנוף שאתם מעוניינים בו, לשקט שאתם רוצים ליהנות ממנו ולסביבת המגורים שבה אתם רוצים להעביר את חייכם.

קניית מגרש לבנייה – עלויות מרכזיות

התהליך של קניית מגרש לבנייה, הוא תהליך שכרוך בשורה של הוצאות כספיות מעבר לעלות הקרקע עצמה ולפני שאתם נכנסים לתהליך, חשוב שתהיו מודעים להוצאות הללו. עלויות אלה משתנות בהתאם לגורם ממנו אתם קונים את המגרש, אך ישנן גם לא מעט הוצאות משותפות החלות עליכם בכל מקרה. כך למשל, אם אתם קונים מגרש באמצעות מכרז של מנהל מקרקעי ישראל, לאחר הזכייה במכרז, תקבלו שני שוברי תשלום, האחד עבור הקרקע והשני עבור הוצאות פיתוח. על המחיר שצוין במכרז, יהיה עליכם להוסיף מע"מ שכן מחיר זה אינו כולל מע"מ.

ברכישת קרקע יהיה עליכם למסור ערבות בנקאית למנהל מקרקעי ישראל בהיקף של כ-5% מדמי הפיתוח. המדובר בכסף שהבנק לוקח לכם מהעו"ש ומניח בצד מבלי שאתם יכולים להשתמש בו לאורך כל תקופת הערבות. בנוסף לכסף שתשימו בצד, יהיה עליכם לשלם עמלה לבנק בגובה של מאות שקלים ועד מעל אלף שקלים בכל שנה. למה ערבות בנקאית? בכדי שאם במהלך עבודות הפיתוח אתם תפגעו בתשתיות שעוברות בשטח, תנוכה לכם עלות הנזק מהערבות הבנקאית.

מיסים ברכישת מגרש

קחו בחשבון גם מס רכישה בגובה 6% מעלות הקרקע ו-6% מעלות הפיתוח בפועל. במידה ונטלתם משכנתא לטובת רכישת המגרש, יהיה עליכם לשלם עמלה של כמה מאות שקלים עבור רישום משכון, לשלם כ-3,000 שקלים ליועץ משכנתאות אם תזדקקו לשירותיו, עורך דין להעברת המגרש בטאבו, ביטוח חיים משכנתא וכמובן ריביות משכנתא לכל אורך תקופת ההחזר. כשסוכמים את כל ההוצאות למיניהן, ניתן להגיע לעשרות אלפי שקלים שמתווספים לעלות הקרקע עצמה, וסכומים כאלה חייבים להילקח על ידכם בחשבון בכל תהליך של רכישת מגרש.

קניית מגרש ממנהל מקרקעי ישראל

אחד המקורות החשובים למגרשים לבנייה בישראל הוא מנהל מקרקעי ישראל האוחז בכל הקרקעות שאינן קרקעות פרטיות בכל רחבי הארץ. מעת לעת מפרסם המנהל מכרזים לרכישת קרקעות למטרות שונות כמו בנייה, מסחר, תעשייה, חקלאות וכדומה, ואדם המעוניין לרכוש את הקרקע צריך להגיש את הצעתו למכרז. בדרך כלל, המכרזים מפורסמים בעיתונות היומית בשפה העברית והערבית, באתרי אינטרנט ובאתר האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל. מיום פרסום חוברת המכרז, בדרך כלל יעמדו לרשותכם 30 יום להגשת ההצעה עד למועד סגירת המכרז להצעות נוספות. את המסמכים לגשת הצעה למכרז ניתן להוריד מאתר האינטרנט של הרשות למקרקעי ישראל ואת ההצעה יש להגיש ביחס לחוברת המכרז הספציפי שבו אתם רוצים להשתתף. השתתפות במכרז כרוכה בתשלום אגרה דרך בנק הדואר, כפי שהיא תפורט בחוברת המכרז. הגשת הצעה ללא קבלה על תשלום האגרה כמוה כאי הגשת הצעה כלל.

מכרזים לקניית מגרשים

ככלל, ישנם שלושה סוגים מרכזיים של מכרזים שאותם מקיים המנהל ושבאמצעותם תוכלו לקנות קרקע מהמנהל: הסוג הראשון הוא שיטת המכרז הפומבי הפונה לכל תושבי ישראל העונים לקריטריונים המפורטים בחוברת המכרז. על המציע למלא את טפסי ההצעה כנדרש ולשלשל אותם בתיבת המכרזים שתוצב בכתובת שתפורט בחוברת המכרז. את ההצעות תבחן וועדת המכרזים הארצית ותכריז על הזוכה במכרז. הזוכה במכרז יחתום מיידית על חוזה חכירה ל-98 שנה לטובת מגורים ול-49 שנה לייעודים אחרים, וכן יתחייב להשלים את הבנייה על הקרקע בתוך פרק זמן שלא יעלה על 3 שנים בדרך כלל.

הסוג השני של מכרזי המנהל הוא על פי שיטת ההגרלה לבניית עצמית למגורים. בשיטה זו מחיר הקרקע ודמי הפיתוח קבועים מראש במכרז ועל כן השתתפות במכרז אינה דורשת כתיבת הצעה, אלא הרשמה בלבד. בתום תקופת המכרז כפי שמפורט בחוברת המכרז, נערכת הגרלה בין כלל הנרשמים, ונקבעים הזוכים בהגרלה בהתאם למספר הזוכים שהוגדר מראש בחוברת המכרז.

קרקע חקלאית

מכרזי מנהל מקרקעי ישראל

ישנו גם סוג שלישי של מכרזי מנהל ובו מוצעים המכרזים על פי שיטת המכרז למגרש בלתי מסוים. במקרה זה, לא מפורסם מכרז עבור מגרש ספציפי, אלא ניתן קול קורא לכל אדם המעוניין לקנות מגרש להיכנס לרשימת הממתינים למגרש. בתהליך ההרשמה נוקב המציע בסכום שאותו הוא מעוניין להעמיד לטובת רכישת מגרש. בהתאם לכך, מזמן המנהל את האנשים הרשומים לפי הסדר: תחילה את האדם שהציע את הסכום הגבוה ביותר, לאחר מכן את האדם שהציע את הסכום השני בגובהו וכן הלאה. כל אדם כזה יכול לבחור בין המגרשים שאותם מציע המכרז במסגרת מודל זה.

בתהליך הרכישה של מגרש מהמנהל, חשוב מאוד לשים לב לכל הפרטים הקטנים ולא לפספס דבר. כאן לא מדובר ביחסים בינאישיים בין מוכר וקונה, אלא בין גוף ממשלתי שעובד על פי כללים מאוד ברורים ולרוב לא יכול לסטות מהם גם אם היה רוצה. המנהל מחויב לכל האנשים המשתתפים במכרז, ולכן לא יוכל לעגל פינות לטובת אף משתתף שכן אז יצטייר הדבר כפגיעה ביתר המתמודדים. על כן, חשוב וכדאי לגשת למכרזי המנהל בסיוע וליווי של גורם מקצועי המתמחה בתחום זה, גורם שגם יוכל להנחות אתכם לגבי כלל השלבים במכרז, להמליץ על סכומי מקסימום ומינימום וכן לתת הנחיה והדרכה לגבי כל הפעולות שעליכם לבצע בכדי להימנע מקנסות או אובדן זכייה במכרז בו כבר זכיתם.

מנהל מקרקעי ישראל

קניית מגרש חקלאי / קרקע חקלאית

אחד הגורמים שמשפיעים יותר מכל על מחירו ושוויו של מגרש, הוא ייעוד הקרקע שהוגדר עבורו. מנהל מקרקעי ישראל הוא למעשה הגוף הרשמי המוסמך לקבוע את ייעודה של כל קרקע בישראל, ובכלל זה קרקע לבנייה, קרקע לתעשייה, קרקע למסחר או קרקע חקלאית. ככלל, קרקע למגורים היא הקרקע היקרה ביותר וקרקע חקלאית היא הקרקע הזולה ביותר. כאשר אתם מחפשים מגרש לבניית בית פרטי, אתם צריכים לוודא שהמגרש הוא בעל ייעוד בנייה למגורים. אפשרות אחרת שעומדת בפניכם היא רכישת קרקע חקלאית. בקרקע כזאת לא תוכלו אמנם לבנות את הבית שלכם, אבל אם יש לכם מספיק זמן ואם עשיתם עבודת מחקר יסודית שמספרת לכם שאולי הקרקע צפויה להפוך לקרקע לבנייה בזמן הקרוב, תוכלו למצוא לעצמכם קרקע בעלויות נמוכות דרמטית.

רכישת קרקע חקלאית

ככלל, קרקע חקלאית היא קרקע המיועדת לשימושים חקלאיים, קרי שדות, מטעים או לכל היותר בתי אריזה חקלאיים. מרבית הקרקעות במדינת ישראל הן קרקעות חקלאיות ובקרקעות אלה לא ניתן לבנות, לא מחסן, לא מפעל ולא בית למגורים. יחד עם זאת, מגרשים חקלאיים הנמצאים בקרבת אזורים מיושבים נושאים בחובם את ההסתברות שבעתיד הנראה לעין, ישנה המנהל את הייעוד שלהם ממגרש חקלאי למגרש לבנייה בתהליך שנקרא "הפשרת קרקע", וזאת על מנת לתת מענה לצרכי ההתרחבות של היישוב הסמוך. במקרה כזה, קופץ ערכה של הקרקע בין רגע משווי של קרקע חקלאית לשווי של קרקע לבנייה למגורים.

כפי שניתן להעריך, הפתרון של רכישת קרקע חקלאית הוא תהליך לא פשוט והוא לבטח לא מתאים לכל אחד משתי סיבות מרכזיות: ברכישת קרקע חקלאית אתם לוקחים על עצמכם את הסיכון שהקרקע לא תופשר בטווח הזמן שאתם מעריכים ואולי גם לא בתקופת חייכם. אנשי מקצוע יכולים אמנם להעריך היטב את ההסתברות להפשרת קרקע חקלאית, אבל עדיין קיים סיכון של ממש בהערכות אלה ושום דבר לא בטוח. על כן, אתם יכולים לקנות קרקע חקלאית היום בהנחה שהיא תופשר בתוך שנה, רק כדי לגלות אחרי חמש שנים ששום דבר עוד לא זז. שנית, מרבית האנשים המחפשים קרקע לבנייה מחפשים את הקרקע לרגע זה, לכאן ועכשיו. המטרה היא לבנות בית מגורים ולעבור להתגורר בו, ולכן לא ניתן להיכנס לתהליכים של המתנה למשך שנים עד שיתברר מעמדה של קרקע מסוימת.

בהתאם לכך, האפשרות לרכישת קרקע חקלאית למטרת בנייה תחת הנחה שהקרקע תופשר בעתיד הקרוב, היא אפשרות שמתאימה יותר למודל ההשקעה ולא למודל של בנייה עצמית, וגם אפשרות זו צריכה להיבחן בצורה מקצועית מאוד ויסודית מאוד על מנת למנוע עוגמת נפש והפסדים כספיים.

קניית מגרש לבנייה

אחרי שהבנו את הנושא של ייעוד, חשוב להדגיש גם את הקטגוריה של ייעוד קרקע לבנייה ולהבהיר את הדבר הבא: לא כל קרקע לבנייה היא קרקע שמתאימה למגורים. המשמעות היא שבתוך הקטגוריה הרחבה של קרקע לבנייה, ישנן קטגוריות משנה כמו בנייה למסחר, בנייה לתעשייה ובנייה למגורים. כאשר אתם מחפשים קרקע לבנייה, עליכם לוודא כי המגרש שאתם קונים הוא בעל ייעוד לבנייה למגורים ולא למטרות אחרות. מן הסתם, לא סביר שתרצו לבנות את ביתכם באזור תעשייה ולכן לא סביר שיהיה בלבול בהיבט זה, אבל ייתכן בהחלט שקרקע שרכשתם מיועד על ידי הרשות המקומית לשמש כקרקע למסחר ולכן ייעוד הקרקע מוגבל לבניית מבנים מסחריים בלבד. על כן, כאשר אתם בוחנים את המגרש לקנייה, בחנו היטב את הפרטים הקטנים וודאו שהמגרש מיועד לבנייה למגורים.

ליווי מקצועי בקניית מגרש

קניית מגרש יכולה להיראות לכם כמו משימה קלה ופשוטה, שכן במה כבר מדובר? בפיסת קרקע ריקה ושוממה שאין הרבה מה לבחון בה. ובכן, האמת לא יכולה להיות רחוקה יותר מתפיסה זו, ובפועל התהליך של קניית מגרש הוא תהליך מאוד מקצועי שמחייב מעורבות של אנשי מקצוע גם מתחום הפיננסים והנדל"ן וגם מתחום ההנדסה. פעם אחת, אתם רוצים אנשי מקצוע כמו עורך דין מקרקעין, יועץ משכנתאות, יועץ קרקע או יועץ השקעות נדל"ן שיבחן איתכם את הקרקעות השונות שעומדות בפניכם ויסייע לכם לבחור את הקרקע המתאימה ביותר מבחינה כלכלית פיננסית. גם כאשר האפשרויות הן מאוד מוגבלות, ובפועל ישנו רק מגרש אחד זמין לקניה באזור המועדף עליכם, אתם בהחלט רוצים לערב איש מקצוע שיבחן איתכם את העסקה על מנת לוודא שלא מדובר בעסקה גרועה שתגרום לכם עוגמת נפש והפסד כספי בהמשך הדרך. יועץ כזה יוכל ללוות אתכם ולייעץ לכם גם בהיבט של נטילת הלוואת משכנתא, ולאפשר לכם להשיג את מקור המימון הזול והכדאי ביותר עבורכם.

שנית, אתם רוצים לערב גם גורם מקצועי מתחום ההנדסה על מנת לבחון את הקרקע מבחינה הנדסית. כך למשל, הנושא של פערי גבהים בקרקע, סוג הקרקע, תזוזות קרקע באזור, צפי פיתוח באזור עם אפשרויות הקמה של מבנים חדשים בעתיד שישפיעו על הנוף ועל הסביבה כולה, תשתיות באזור, שיפועי קרקע וכן הלאה. כל אלה יכולים להשפיע על האופן בו אתם תתפסו את הקרקע לעומת האופן בו אתם תופסים אותה ממבט ראשון ובלתי מקצועי. כך למשל, ייתכן שתגלו שהקרקע באזור היא מאוד תנודתית ועשויה לגרום לסדקים משמעותיים בבית שתבנו. ייתכן שתגלו שלא ניתן לפתור את העניין וייתכן שתגלו שבאמצעות יסודות מספיק עמוקים וחזקים אפשר להתמודד גם עם זה. את כל זה תוכלו לגלות רק בסיוע גורם מקצועי מתחום ההנדסה ולכן אתם רוצים אכן לערב גורם כזה בתהליך של בחירת קרקע.