בניית בית פרטי – מדריך מפורט לפי שלבים

בניית בית פרטי – מדריך מפורט לפי שלבים

בניית בית פרטי נחשב לאחד התהליכים הכי מורכבים בחיינו. לא רק שמדובר בהליך יקר מאוד, אלא מעורבים בו כל כך הרבה בעלי מקצוע שחייבים לעבוד יחד עם השני בסינרגיה מלאה. הכרת השלבים השונים בתהליך תסייע לנו להתמודד על הצד הטוב ביותר עם הפרויקט.

אם אתם לפני או כבר בעיצומו של תהליך בניית בית פרטי. המדריך הבא בדיוק בשבילכם. במדריך הבא נתאר לכם איך בונים בית פרטי לפי שלבים כדי לעשות לכם קצת סדר בפרויקט שנחשב למורכב, מאתגר ומביא איתו המון הוצאות שלא תמיד אנחנו לוקחים אותן בחשבון. כמובן שיש עוד המון דברים שלא כתובים במדריך אבל בגדול, אין ספק כי קריאה של המדריך היא ההתחלה בתהליך ארוך שיכול להיות חוויה של ממש.

שלב ראשון – מדידת השטח

אחד מבעלי המקצוע הכי חשובים בשלב התכונן הוא המודד. מדובר בשלב הראשוני של הבניה. המודד הוא בעצם האדם הראשון שאחראי על שלב התכנון של הפרויקט. יש לו תפקיד סופר חשוב. למעשה, הוא הראשון שמגיע לשטח עצמו בו הבית נבנה ומייצר מפה מצבית שלו. אנשים רבים לא מבינים עד כמה התפקיד של המודד חשוב ולכן לא משקיעים בשלב זה יתר על המידה.

למעשה, חשוב להבין האדריכל אשר נכנס לשלב הבא במדריך שלנו חייב לדעת איך השטח נראה ואיך הוא מתנהג. המודד הוא זה אשר מציג את המגרש לאדריכל. הוא מגיע למגרש, מודד אותו, מסתכל על עצים, פסולת, עצמים על המגרש, הכל במטרה לאפשר לאדריכל להבין בצורה הכי מדויקת שאפשר איך השטח שלנו נראה, מבלי שהוא בכלל יוצא לשטח. המודד עושה את סימוני המגרש ומביא מפה טופוגרפית לאדריכל.

מה חשוב לבדוק?

שהמודד שאתם מזמינים הוא מודד מוסמך. רק אז המדידות של המודד קבילות ותקפות על פי החוק. דרך האתר של המרכז למיפוי בישראל ניתן לראות רשימה של כל המודדים במדינת ישראל עם רישיון בתוקף.

אחרי שהבנו מיהו המודד ואיך בודקים האם הוא מוסמך או לא חשוב לדעת מתי להביא את המודד. אנשים רבים בטוחים שהתפקיד של המודד הוא אך ורק בשלב הראשוני. אבל לא כאן נגמרת העבודה שלו. אם יש לנו מרתף, אנחנו צריכים שהמודד יסמן לנו את ההיקף החיצוני של המרתף מה שנקרא קונטור. הרעיון הוא לדעת איפה המודד הולך להיות כדי שהקלן ידע איפה עליו לחפור בצורה מדויקת ללא סטיות. חשוב גם שהמודד יסמן את קווי הבית כלומר עד איפה מותר לי לבנות בלי לחרוג.

את המודד צריך גם לסמן את מיקום היסודות בבית לפי תכניות המהנדס. המדידה הבאה היא לחומה היקפית כדי שנדע את קווי המגרש בהם החומה תמוקם. שלב נוסף בו המודד לוקח חלק פעיל הוא במה שנקרא מדידות As Made. מדידות שמבצעים אותן אחרי שיצקנו את קומת הקרקע והמרתף. הרעיון הוא לבדוק שבנינו לפי התכנית ושאין סטיה.  

שלב שני – שלב האדריכל

האדריכל הוא איש מפתח בדרך להוצאת היתרי הבניה שלנו. האדריכל הוא כמו מנהל הפרויקט שלנו. הוא אחראי משלב א‘ שהוא שלב התכנון ועד לשלב הסופי של הפרויקט.  האדריכל הוא חלק בלתי נפרד מהתהליך החל משלב התכנון שלו, דרך סרטוט הסקיצות, הוא זה ששואל ומברר אתכם איך אתם רואים את הפרויקט שלכם בפועל והוא למעשה מתכנן את הבית שלכם לפי כל מה שאתם מתארים לו. אחרי שהוא בונה את התכנית הוא דואג להוציא היתר בניה.

כלומר, האדריכל מקשר בין הוועדה המקומית לתכנון ובניה לבינינו. חשוב מאוד! עלינו לבדוק היטב מי האדריכל שאנחנו בוחרים לעבוד איתו ושיש לו רישיון מתאים. באתר של משרד העבודה והרווחה אפשר לראות האם לאדריכל יש רישיון בתוקף. כל מה שצריך לעשות הוא להכניס שם או תעודת זהות, את הקוד וברגע שנכניס את הפרטים נוכל לדעת בדיוק מיהו האדריכל והאם הוא רשום.

בניית בית פרטי

מתי לפנות לאדריכל?

אז נכון. ניתן לפנות לאדריכל כבר בבחירת המגרש ולשאול את דעתו המקצועית. בנוסף, אפשר לפנות אליו בשלב התכנון הראשוני עוד לפני המדידה עליה דיברנו לפני כן. יחד עם זאת, הזמן הכי נוח בו האדריכל יכול לעבוד הוא כאשר יש לו כבר מדידה ביד. הוא רואה את השטח ויכול לתכנן את הבית על גבי המדידה הכי מעודכנת. למעשה, כל זמן שתגיעו לאדריכל הוא זמן מצוין. בין אם אתם בשלב התייעצות, שלב מדידה או אחריו, חשוב לבדוק האם הוא מתאים לכם או לא.

השלבים לעבודה עם אדריכל

  1. שלב ההיכרות – ריאיון אישי עם האדריכל. סופר חשוב. לאו דווקא האדריכל הראשון הוא זה שנבחר. חשוב שתהיה הרגשה טובה, להתרשם מפרויקטים קודמים כי מדובר בתהליך ארוך וחשוב.
  2. ייצור סקיצות- אחרי שהצגנו את החלום ואיך אנחנו רואים את המבנה הוא כותב סקיצות ומעביר לנו אותן. אנחנו נותנים לו תיקונים. סוג של פינג פונג עד שמגיעים לסקיצה המושלמת.
  3. תכנית הגשה – תכנית זו היא היתר הבניה שלנו בעתיד. האדריכל מגיש את התכנית לועדה המקומית. אם יש נספחים אז הוא מספח אותם לתוך התכנית הזו. האדריכל מגיש את התכנית לועדה.
  4. קבלת היתר – זה השלב שבו אנו יכולים להתחיל לבנות את הבית הפרטי.
  5. פיקוח – האדריכל בא לראות את הפרויקט כדי לוודא שהבניה נעשית לפי התכניות.

עלויות שירותי אדריכלות

מדובר באיש מקצוע שמחירו נקבע לפי הניסיון וכמות הפרויקטים שהוא ביצע בפועל. הממוצע נע בין 15,000-30,000 שקלים לאדריכל מקצועי עם ניסיון.

שלב שלישי – מהנדס הפרויקט

המהנדס הוא איש מקצוע סופר קריטי בתהליך של בנית בית פרטי ובכלל בכל פרויקט אדריכלי מכל סוג שהוא. המהנדס דואג לעומסים. הוא זה שאחראי שהבניין לא יקרוס. לצערנו כבר שמענו על מקרים לא עלינו. הוא אחראי על הקונסטרוקציה. כלומר הוא זה שלוקח את התכנון של האדריכל ומביא אותו לידי מימוש.

איך הוא דואג שהברזלים יחזיקו את התכנון. אז נכון שהמהנדס מעביר תכניות מסוימות כדי שהפרויקט יעמוד בעומסים אבל עדין אפשר לדבר איתו כדי למצוא פתרונות אחרים.  הוא אחראי לכל מה שקשור לברזל ובטון.  כל מה שעשוי מברזל או בטון במבנה, עובר דרך המהנדס. כמו שבדקנו את הרישיונות של בעלי המקצוע האחרים גם כאן עלינו לבדוק את הרישיון של המהנדס באתר האינטרנט של משרד העבודה והרווחה. חשוב לבדוק שיש לו רישיון, שיש לו רישיון בתוקף ורק אז לבחור בו.

מתי פונים למהנדס?

  1. אחרי שהאדריכל מסיים את העבודה שלו ושיש חתימה על הסקיצות
  2. לקבלת תכניות עבודה – תכניות אלה מפרטות כל שלב בבנייה, איך נראית כל קומה, איך נראית הרצפה, איפה העמודים, איזה זיון יש לברזל ועוד.

עלויות שירותי קונסטורקציה

עלויות שירותי קונסטרוקציה משתנים מפרויקט לפרויקט. בדומה לאדריכל, גם כאן, העלות הכוללת לשירותי מהנדס, תלויה במגוון של משתנים כמו גודל הפרויקט, מורכבות הפרויקט, רמת הניסיון והמקצועיות של אותו מהנדס. המחירים נעים בין 8,000-20,000 שקלים.

שלב רביעי בבניית בית פרטי – יועצים נוספים לקבלת היתר בניה

בלי היתר בניה לא ניתן לצאת לדרך ולהתחיל בפרויקט. יש יועצים בנוסף למהנדס ולאדריכל איתם עלינו לעבוד. לצערנו, אנחנו לא אלה שקובעים מי יהיו היועצים שיקחו חלק בפרויקט. מי שקובע את זה היא הועדה לתכנון ובניה. הועדה קובעת איזה יועץ היא רוצה כדי שנוכל לקבל את ההיתר. בנוסף, אם אנחנו מרגישים שאנחנו צריכים עוד יועצים נוספים בכל מיני תחומים הקשורים לפרויקט, אנחנו יכולים בעצמנו לשכור את שירותיהם. בכל אופן, גם אם אנחנו מזמינים את היועצים הללו, האדריכל, לפני שהוא מגיש את הבקשה להיתר, חייב להוסיף את זה בנספחים להיתר.

הועדה המקומית אשר דרשה יועץ ספציפי בהיתר והוא לא יופיע בנספחים של ההיתר, לא תיאשר את ההיתר שלנו ואז הבניה שלנו תתעכב. בנוסף, חשוב שהייעוץ יתבצע גם אחרי שאושרה הבניה, תוך כדי הבניה, בשטח עצמו. לדוגמא, אם הבאתי לפרויקט שלי יועץ בתחום החשמל, ותוך כדי בניה יש לי שאלה באותו נושא הקשור למשל באופן ישיר למערכת החשמל או לחלק במערכת שלא קיים בתכניות, עלי להזמין את החשמלאי המוסמך בתחום לייעוץ כדי שיסביר לי איך אני מיישם את זה בשטח ואיך האדריכל גם מכניס את זה לתכניות. כלומר היועץ גם חייב להסתנכרן עם האדריכל כדי שהדבר הזה יאושר וגם לתת לנו פתרון בשטח תוך כדי תנועה.

דוגמאות ליועצים שאיתם נוכל לקבל היתר בניה, כמובן שאנחנו לא צריכים את כולם, אלא רק לפי מה שהועדה המקומית קבעה.

  1. יועצי מיזוג- מחליט איך המיזוג מתפזר בתוך הבית, כמה פתחי אוורור יש וכדומה…
  2. יועץ אינסטלציה – אחראי על כל המים, מערכת הביוב והוא בונה תכנית אינסטלציה מפורטת. אם יש מרתף ומשאבה ששואבת את המים לקרקע, הוא ידע למקם את המשאבה ועוד.
  3. יועץ חשמל – מתכנן את החשמל בבית. למשל, מחליט האם מומלץ ארון חשמל אחד להבית או ארון חשמל בכל קומה. קשור במידה מסוימת גם לבתים חכמים או אנרגיה סולארית.
  4. יועץ תרמי – במקומות קרים או חמים מאוד עוזר לנו להבין איך אנחנו יכולים לחסוך באנרגיה. הכל כדי שהבידוד יהיה טוב יותר ולמנוע מצב שבו ההפרשים בטמפרטורות יהיו מאוד גבוהים.
  5. יועץ קרקע – מסצע קידוח ניסיון ומציג את מאפייני הקרקע. ככה המהנדס ידע איזה זיון יש ליישם.
  6. יועץ בטיחות – מגיע לרוב למבנים מסחריים, פחות רלוונטי אלינו.
  7. יועץ חניה – הרבה פעמים עלינו לייצר חניות בשטח מסוים. ככה כל דייר יוכל להכניס את הרכב שלו לחניה בלי יותר מדי להסתבך.

יש יועצים נוספים ולא כולם מחויבים להגיע להיתר בניה. כמובן שאני יכול להביא יועץ נוסף במסגרת הבניה ללא קשר לועדה. ניתן לפנות ליועצים אחרי שהאדריכל מסיים את תכנון הבית. ברגע שיש את הבית עצמו, כל יועץ יוכל להתסכל על התכניות ולראות איך מתקדמים לפי התכנית של האדריכל. בנוסף, חשוב לפנות ליועצים לפני שמגישים את היתר הבניה כדי לצרף את הנספחים ובכל שלב בביצוע התכנית. בכל בעיה בשטח, חשוב לפנות ליועץ.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה

ובכן, מדובר בוועדה סופר קריטית וסופר חשובה בתהליך בניה של בית פרטי. היא חשוב לא רק במהלך הגשת הבקשה להיתר וקבלתו, אלא גם בהמשך הדרך. חשוב קודם כל להבין מה התקפיד של הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

על מה הועדה לתכנון ובניה אחראית?

ועדה זו אחראית על כל מה שקשור לתכנון הבניה ביישוב שבו אנו מתגוררים או צפויים להתגורר בעתיד. לא משנה אם מדובר בעיר, במועצה, בכפר או ביישוב. זה התפקיד שלה בכל מקום בגבולות ארץ ישראל. היא אחראית לתכנון כלומר שכונות חדשות, שינויי היתרים, כבישים חדשים שסוללים, מרכז מסחרי חדש ועוד.

כל אלה באחריותה. יחד עם זאת, כשאנו מגישים היתר היא אחראית להנפיק לנו את היתר הבניה. אנחנו מקבלים בפועל את האישור הזה שנקרא היתר בניה. כל העבודה שלנו נעשית אל מול הועדה המקומית.

תמ"א 38

איך זה בעצם עובד?

היא בעצם תחליט האם אנחנו מקבלים את ההיתר או לא. אחריות הועדה היא ללכת ולהפקיד תכניות שאין לה סמכות לאשר אותם. כמו שיש את הועדה המקומית לתכנון ובניה יש גם את הועדה המחוזית לתכנון ובניה. כלומר, כל דבר שהיא לא יכולה לאשר אותו וקשור לתכנון של הפרויקט, היא מעבירה הלאה.

לדוגמא שכונות חדשות בהיקף של יחידות דיור מאוד גבוה. הועדה יוזמת תכנית שהיא רוצה לאשר ביישוב או בעיר והועדה המחוזית מאשרת, מעבירה תיקונים, מאשרת להוסיף או לשנות את התכנית וכדומה. הועדה המקומית לתכנון ובניה לא קיימת כל הזמן ומאשרת תכנית אלא מדובר בועדה שמתכנסת אחת למספר שבועות. כלומר, אם מחר אנחנו מגישים היתר בניה, זה ממש לא אומר שמחרתיים אנחנו מקבלים את האישור לבנות. יכול להיות שהגשנו היתר ורק עוד חודש הועדה מתכנסת. כמובן שהיא מתכנסת לפי כמויות ההיתרים שעליה לדון ועל פי כמות העבודה שיש לה. אחרי שהועדה מתכנסת יש לה פררק זמן שבה היא מאשרת או מבקשת לבצע תיקונים כאלה ואחרים.

מהם יחסי הגומלין של הבונה עם הועדה?

כשאני רוצה להנפיק היתר בניה על מגרש או כאשר יש לי מגרש שהוא כבר בנוי ולבצע תוספת כזו או אחרת, או אפילו תוך כדי אני רוצה לעשות שינוי היתר, במצבים אלה אני פונה לועדה. האדריכל הוא זה שעובד מול הועדה. האדריכל הוא הסמכות לדבר עם הועדה כי הם מדברים בשפה משותפת בכל מה שקשור לתכנון ולבניה.

יש לנו קשר מול הועדה אבל זה קשור לתשלומים ולא לתכנון. כמובן שגם העבודה שלנו לא נגמרת רק בשלב ההיתר, אלא במהלך הבניה עלינו להחתים כל מיני בעלי מקצוע על טפסים מסוימים, לדוגמא את המודד אותו הזכרנו קודם לכן. הועדה המקומית דורשת עוד אנשי מקצוע במהלך הבניה. גם בסוף הבניה אנחנו רוצים לקבל את טופס האכלוס, שם שוב נצטרך את הועדה שתחתום לנו על טופס וזה שמאשר לנו לגור במבנה.

לסיכום, בנייה של בית חדש פרטי איננו עניין של מה בכך. הדבר דורש לא רק סקר שוק מעמיק והבנה של בעלי המקצוע איתם אנו באים בקשר ישיר לאורך כל תהליך הבניה, אלא גם ידע מקצועי בסיסי בתחום במטרה לאפשר בניה חלקה ונטולת ליקויים. כאשר הדברים נעשים בצורה מקצועית, שלב אחר שלב יש מינימום של תקלות והפתעות ומינימום חריגה מהתקציב שהקצבנו לעצמנו בתהליך הבניה.

לכל שאלה מוזמנים לפנות אלינו - ונציג יחזור בהקדם

חוזה קבלן עד מפתח
בלוג
iengcoil_admin

חוזה קבלן עד מפתח

בתהליך בנייה של בית פרטי ובכלל, מעורבים כמה וכמה קבלנים, שכל אחד מהם אחראי על שלבים שונים בפרויקט. כך למשל, בתחילה יוצא לדרך קבלן העפר

עלות בניית מרתף
בלוג
iengcoil_admin

עלות בניית מרתף

עלות בניית מרתף כחלק מבנייה חדשה נקבעת על פי גודל המרתף ומידותיו. לעומת זאת, בניית מרתף במבנה קיים שאין בו מרתף היא משימה מורכבת הרבה

ייבוש תת ריצפתי

איתרתם וטיפלתם בנזילת מים, ההצפה או חדירת מי גשמים ולמרות זאת ממשיכים לסבול מנזקי הרטיבות. הגיע הזמן לטפל במים וברטיבות הכלואה מתחת לריצוף. המים הכלואים

קבלן מפתח בקריות
בלוג
iengcoil_admin

קבלן מפתח בקריות

מעוניינים לבנות בית פרטי באזור הקריות ומחפשים קבלן מפתח בקריות? הבשורה הטובה היא שלא תצטרכו לחפש הרבה לפני שיתגלו בפניכם עשרות קבלנים המוכנים לספק לכם

היתר בניה מחיר למטר
בלוג
iengcoil_admin

כמה עולה היתר בניה למטר

השאלה כמה עולה היתר בניה למטר היא שאלה שיכולה להיות לא רלוונטית כלל ויכולה להיות רלוונטית במידה מסוימת, אבל כבר עכשיו נקדים ונאמר את הדבר

עלות שלד בית פרטי
בלוג
iengcoil_admin

עלות שלד בית פרטי

בניית בית פרטי במודל בנה ביתך היא ללא ספק משימה קשה ומורכבת לאדם פרטי שאין לו שום ידע, שום ניסיון ושום היכרות עם עולם הבנייה.