ניהול ופיקוח בניה

תהליך בניה ולא משנה מאיזה סוג: בניה של בית פרטי, בניה של מבנה ציבורי, פרויקט מגורים או שדרוג מבנה קיים כמו למשל פרויקט מסוג תמ“א 38 הוא הליך מורכב, מסובך גם מבחינת התכנון, גם מבחינת האישורים הנדרשים בכל שלב וגם בהיבט הכלכלי. מדובר בתהליך ארוך, מלא בבירוקרטיות שהרבה פעמים שם אותנו במקום מאוד רגיש. זה הבית שאנחנו חולמים עליו כל החיים שלנו.

לצערנו הרב, עשרות אלפי תביעות בשנה מועברות לבית המשפט בשל ליקויי בניה במבנים שונים כתוצאה מרשלנות של קבלנים אשר לא עושים את עבודתם כהלכה בהתאמה מלאה לתכניות האדריכלים והמהנדסים. כשלים וליקויים אלה פוגעים באופן ישיר ביזם אשר השקיע את כל כספו במטרה לשפר את איכות חייו ולהנות מפרויקט איכותי וברמת גימור גבוהה.

התקשרות עם מפקח

אם אתם נמצאים לפני או תוך כדי תהליך של בניה, מוטב שתדעו כל מה שצריך על ניהול ופיקוח בניה. הרי מדובר בפרויקט חייכם, פרויקט שבו אתם משקיעים את מיטב כספכם ולוקחים על עצמכם אחריות ומעמסה כבדים.  למעשה, הרבה אנשים חוסכים את הכסף הזה אבל בסופו של דבר משלמים הרבה יותר כי תוך כדי או בסוף התהליך מתגלים כל מיני ליקויים וחוסר התאמות וזה בדיוק המקום של מפקח בניה.

תהליך שבסופו אתם אמורים לשבת על הספה בסלון רגל על רגל ולהרגיש הכי טוב שיש. מה שיגרום לכם להרגיש ככה הוא ממש לא עד כמה הספה שלכם תהיה נוחה או עד כמה הטלוויזיה תהיה גדולה וחדשנית, אלא הדרך והעובדה שהתהליך הזה ייעשה בצורה יסודית, בטיחותית ועל פי כל כללי הבניה והתקנים הנדרשים.

במדריך הבא תקבלו את כל הכלים, העובדות והמידע הנדרש בכדי להבין את המשמעות והחשיבות של מפקח בניה. נענה על שאלות כמו מה תפקידו של מפקח בניה בפרויקט, באילו שלבים הוא חייב להיות נוכח, איך בוחרים מפקח וכמובן מהי העלות הממוצעת של מפקח בניה ועל פי מה קובעים אותה.

לפני הכל, חשוב להבין שמדובר בתחום שאין לגבי חקיקה ולכן בהמשך נסייע לכם להבין איך אתם בוחרים את מפקח הבניה שלכם. כן חשוב לבחור מפקח בניה שעבר הכשרה ובעיקר מהנדס במקצועו.

מה תפקידו של מפקח בניה ובמה הוא שונה מקבלן?

בעוד הקבלן תפקידו לבנות את הפרויקט, מפקח הבניה כשמו כן הוא, אחראי לראות שכל תהליכי הבניה מתבצעים כשורה. על המפקח ללוות את היזם משלב התכנון של הפרויקט ועד לקבלת המפתחות.

בעבר היו קוראים למפקח בניה מנהל עבודה. לאורך השנים עידנו את השם ובעשר השנים האחרונות הציבור מתחיל להבין עד כמה זה חשוב.

דוגמאות לפיקוח נכון

בואו ניקח דוגמא פשוטה מהיום יום שלנו. נניח שאתם מכינים רשימה לקניות בסופר מרקט. אתם מזמינים באתר האינטרנט בדיוק את המוצרים שאתם רוצים, את המותגים שאתם רגילים אליהם, את הכמויות כדי למלא את הבית בכל טוב לקראת סוף השבוע. להפתעתם מגיע המשלוח מוקדם מהצפוי ואתם שמחים על השירות הנהדר. רק מה התגלה? שלמעלה מ-50 מהמוצרים שקיבלתם לא תואמים את ההזמנה וכי יש מוצרים חלופיים. מעצבן לא?.

אז במקום סל שמחירו נע בין 500-1,000 שקלים, דמיינו לעצמכם שיש רשימה מפורטת לגבי הבית הפרטי שלכם או הדירה שאתם עומדים לקבל בעוד מספר שנים מיום רכישת הקרקע. רשימה מדויקת שכוללת את כל מה שצריך להיות בפרויקט בסיומו. והנה מגיע היום, אתם מקבלים את המפתח, מתרגשים ושמחים שאתם לקראת תהליך עיצוב הבית שלכם. אבל מה, מסתבר שמה שהקבלן הבטיח, לא ממש התמשש וכי דברים מסוימים לא קיימים בדירה או כי מופיעים כל מיני כשלים וליקויים. הרבה יותר מעצבן ואפילו יותר מזה. בדיוק בשביל זה קיים מפקח בניה. למנוע את הדבר הזה שלצערנו עדין קורה כאן בישראל.

המפקח אמור לשים לב שכל מה שהובטח ליזם אכן יושם.

בנוסף, בין תפקידיו של מפקח הבניה נמנים:

  1. אחראי לוודא שכל תהליכי הבניה בפרויקט מתבצעים בצורה מקצועית.
  2. עוקב על לוח הזמנים ומוודא שאין חריגות.
  3. אחראי לוודא כי כל שלבי העבודה נעשים לפי תקנים וכללי בטיחות.
  4. אחראי לבדוק את התקציב ולראות שאין חריגות.
  5. מוודא כי איכות הבניה ברמה הנדרשת .
  6. ניהול הצוות וסנכרון ביניהם: הוצאת מכרזים לקבלנים, סיור קבלנים באתר הבניה, קבלת הצעות מחיר ועוד.
  7. דואג לקבלת היתרי הבניה.
  8. ניהול יומן עבודה עליו חותמים המהנדסים שאחראים על תכנון שלבי הבניה.
  9. בדיקה כי אכן קיימות כל התוכניות האדריכל והמהנדס באופן הכי מעודכן שיש.

חשוב להבין כי המפקח חייב להיות בעל ידע במגוון רחב של תחומים ונושאים בענף הבניה. בפועל הוא עובד מול כל קבלני המשנה, מול האדריכל, הארכיטקט, המהנדס, הקונסטרוקטורים, קבלני איטום ולכן הניסיון שלו בתחום חייב להיות עשיר ורחב.

מדוע חשוב כל כך לדאוג שיהיה לנו מפקח בניה?

חשוב להבין. הבתים של פעם זה לא הבתים של היום. פעם היו בונים בתים פשוטים. היום, כל בית מלווה בקשת רחבה של מערכות מורכבות כמו מערכות מיזוג, מערכות חשמל של בית חכם, ולכן חייבים כל הזמן להתעדכן. מפקח טוב יודע להתעדכן בחידושים, להיות יצירתי, לחשוב קדימה ולהציע הצעות כדי שהבית שלנו יהיה אטרקטיבי גם עוד 10 שנים מהיום.

מי מעסיק מפקח בניה?

יש כל מיני סוגים של מפקחי בניה. יש מפקחים שעובדים מול המגזר הפרטים, כלומר מול אנשים שמחליטים לבנות בית פרטי, במושב, במושבה, בעיר, בכפר או בקיבוץ. יש מפקחי בניה שעובדים בפרויקטי הרחבה כמו למשל תמ“א 38, עליו נדבר בהמשך המדריך, מפקחים שעובדים בפרויקטים ציבוריים כמו בתי ספר, גני ילדים, מרכזים מסחריים, קניונים וכדומה…

מה חשוב כאשר בוחרים מפקח בניה?

אחד הדברים הכי חשובים הוא הזמינות של המפקח. מאוד מומלץ לבחור מפקח שלא רק בעל ניסיון וידע מקצועי בתחום הבניה, אלא גם יהיה לכם זמין במטרה לאתר בעיות בזמן אמת ולא אחרי שהן קורות. למשל, אם יש מפקח שאחראי על בית שנבנה בבנימינה, בית נוסף ברמת השרון ועוד בית באשדוד, סביר להניח שרמת הזמינות שלו כלפיכם תהיה מאוד נמוכה.

באילו שלבים חייבים נוכחות של מפקח הבניה?

יש כמה שלבים בפרויקט שנוכחותו ופיקוח של המפקח קריטיים בתהליך הבניה.

מדידת השטח – כל תהליך בניה מתחיל בקבלת היתר בניה בו מזמינים מפה טופוגרפית של השטח הקיים. המפה הזו מוגשת בקנה מידה ספיציפי ומאפשר דימוי שלה למציאות. היא כוללת גבהים, נקודות גובה, כבישים, עצים ועוד. מודד מוסמך הוא זה שמבצע את המדידות בשטח, במטרה לאפשר בשלב מאוחר יותר לאדריכל לסרטט את התכניות. כאן חייבים פיקוח של המפקח במטרה שהמדידות יעשו כמו שצריך, תוך סימון קווי הבניין.

יציקות, יסודות ובנית שלד

אחד התפקידים הכי חשובים של מפקח הבניה הוא לוודא שהתהליך נעשה על פי תכניות המהנדס. בניית היציקות והיסודות של המבנה הם השלב הכי קריטי בתהליך כולו, שכן עליו מושתת כל הפרויקט הן מבחינה עיצובית והן מבחינה בטיחותית. בנייה עם כל החיזוקים ועל פי התכנית תסייע למנוע בעיות רבות בהמשך. בנוסף, זה השלב שבו קודחים ויוצקים את כלונסאות המבנה, אליו משחילים כלוב ברזל ובטון. בשלב הבא בונים קורות קשר ולבסוף יוצקים את התקרה והרצפה. מפקח הבניה חייב לוודא שכמות הברזל מתאימה לתכניות וכי הבטון עצמו עובר תהליכי חיזוק. זה השלב הכי חשוב בנוכחותו של המפקח. עליו לוודא שנעשה שימוש בחומרים המתאימים על פי התקן וברמת איכות גבוהה.

לאחר בניית הקירות, המפקח בודק שחתך הקיר נבנה בהתאם לתכניות האדריכל.

תשתיות איטום, חשמל ואינסטלציה – שלב קריטי נוסף בו המפקח חייב להיות נוכח ולשים לב שהגגות, חדרי האמבטיה, המטבח והמרתף נאטמים כמו שצריך על פי התקן. הרבה פעמים בשלב זה הקבלן נוטה לחסוך על גבו של היזם ואז אחרי הבניה נוצרות בעיות איטום אשר גורמות לנזילות ונזקי מים בלתי הפיכים. מבחינת תשתית החשמל ותשתית האינסטלציה, המפקח אמור לוודא שהכל עבר בדיקה של מומחים בתחומים אלה וכי שוב הכל מתבצע בשטח לפי התכניות.

חיפויים

לא ניתן לבצע עבודות חיפוי בכל מזג אויר וכאן יש חשיבות רבה לסמיכות הטיח. על המפקח לוודא שעובדי הקבלן מערבבים בצורה נכונה ומורחים אותו בעובי אופטימלי. בנוסף, חשוב לבדוק שהחומר לא עומד זמן רב עד שעושים בו שימוש. יש כאן גם תהליך בטיחותי שכן החיפוי חייב להיות מחובר לבטון כמו שצריך.

יתרונות של פרויקט המלווה בפיקוח וניהול

ובכן, יש כמה יתרונות מרכזיים בבחירת מפקח בניה שיוביל ויפקח על הפרויקט שלכם. היתרון הראשון הוא בהיבט הכלכלי. יש לא מעט קבלנים לצערנו אשר מגישים ללקוחותיה הצעת מחיר מאוד נמוכה ואז על כל תופסת הם דורשים סכום כסף נוסף מה שמנפח בסופו של דבר את העלות הכוללת של הפרויקט. המפקח בא למנוע את הדבר הזה והוא מציג בפניכם את כל העלויות לפני שמתחילים לבנות. יתרון נוסף ולא פחות חשוב בא לידי ביטוי באיכות העבודה וברמת הגימור של הפרויקט.

קבלנים רבים נוטים לחסוך על גבם של היזמים ושוב התפקיד של המפקח הוא לוודא שנעשה שימוש בחומרי העבודה הטובים ביותר, כמובן במסגרת התקציב. בנוסף, המפקח חוסך מכם המון התעסקות, אנרגיה וכאבי ראש בכל מה שקשור לעבודה הניהולית והמנהלית מול הקבלנים.

הוא מחפש עבורכם את כל מה שצריך ואתם רק צריכים לאשר. מבחינה בטיחותית שוב יש כאן יתרון משום שהמפקח מוודא שהבניה מתבצעת לפי התכניות. הבעיה היחידה שיכולה להתעורר היא במצבים בהם יש ניגוד אינטרסים. כלומר, המפקח מביא קבלנים שהוא מכיר ומחייב אותם על תשלום עבורו או להיפך. כאן נכנס התפקיד שלכם וזה הזמן לעורר את ההיגיון הבריא והשכל הישר ולבחור אך ורק מפקח בניה שאתם יודעים בוודאות שהוא ישר, אמין ומקצועי.

איך מפקח בניה קשור לפרויקט כמו תמ“א 38?

דיירים שנכנסים לתהליך ארוך ומורכב של תמ“א 38 צריכים להתייחס באותה מידה של רצינות ובאותה נשימה לתפקיד המפקח, ממש כמו שמתייחסים לתפקידו החשוב של העורך דין שמלווה את הפרויקט. מדובר בגוף הנדסי מקצועי ברמה של מהנדס. מדוע?. הדיירים הולכים לחתום על הסכם או על חוזה מול יזם. ליזם הזה יש אינטרס כלכלי. המפרט לא נבחן בצורה מקצועית על ידי מהנדס ולכן יש חשיבות גבוהה לתפקיד המפקח בפרויקט כזה. על פי העקרונות של תמ“א 38 גם מפקח מטעם הדיירים ממומן על ידי היזם ותפקידו נחלק לשניים:

  1. שלב המשא ומתן מול היזם – ככל שנציגות התיירים תשכיל לשלב מםקח מוקדם יותר, כך תהיה לו חוות דעת על רמת המקצועיות של היזם. בחינת המפרט הראשוני שמקבלים מהיזם וכתיבת מפרט טכני שמצורף לחוזה, הדיירים והיזם חותמים עליו. מדובר במסמך שכתוב בטרמינולוגיה הנדסית מקצועית ולא בשפה יזמית או משפטית. הכל שחור או לבן. הכל כתוב ורשום ממש כמו שכותבים מפרט תכני לכל פרויקט בניה. בעצם הדיירים בוחרים עו“ד שייצג אותם ומפקח בניה.
  2. תיווך בין היזם לדיירים – לפעמים יש מחלוקות במהלך הפרויקט בין הדיירים ליזם והתפקיד של המפקח הוא לשמש גוף מקצועי שיכול לפסוק איך באמת הדברים צריכים להיות בצורה מקצועית.

חשיבות מפקח הבניה שלכם

למעשה, אותו הסכם שנחתם בין הדיירים לבין היזם משפיע באופן ישיר על חייהם של הדיירים גם בהיבט הכלכלי וגם בהיבט היומיומי אחרי שיושלם הפרויקט. לכן, ברגע שאנחנו בוחרים מפקח בניה ניטרלי בלי אינטרסים הקשורים לקבלן, אנחנו יכולים להיות בטוחים שהבקשה להיתר הבניה תואמת בצורה מלאה את המפרט ואת תכניות ההסכם, שכל שלבי הבניה עוברים תהליך פיקוח על ידי המפקח וכי יש תמורה מלאה לכסף שלנו. דבר נוסף ולא פחות חשוב הוא שברגע שיש לנו מפקח הוא בודק שהבניה נעשית בהתאם לכללי הבטיחות ושיש התאמת בין מפרט החומרים שהוגש בהצעת המחיר וכי לוח הזמנים מתקדם בצורה שסוכמה מראש.

בכל מקרה של חריגות או אי התאמות לתכניות, יכול המפקח להסב את תשומת הלב של הדיירים. בשלב סיום העבודות, המפקח נוכח במסירת ההרחבות לדיירים והוא זה שגם נמצא בתהליך החתימה על פרוטוקולי המסירה. כאן המפקח דואג כי יש התאמה מלאה בין מה שהובטח להם למה שהם קיבלו, הוא מבצע בדיקות לאיתור ליקויים כמו רטיבות, נזילות וכדומה. בשלב הבא הוא עוקב אחרי תהליך קבלת טופס 4 לבניין. מדובר בטופס חשוב שמאשר כי הבניין ראוי למגורים ובטיחותי.

עלות ממוצעת של פיקוח בניה

ובכן, זה מאוד תלוי. עלות ממוצעת של מפקח בניה יכולה לנוע בין שכר חודשי של 10,000 שקלים ל- 30,000 שקלים. זה מאוד תלוי ברמת המורכבות של הפרויקט, בכמה הפרויקט מושקע, ברמת האינטרקציה של המפקח אל מול היזם ועוד.

לסיכום, היום זה כבר ממש לא בגדר זכות או בחירה לקחת מפקח בניה לפרויקט מורכב. היום, אם אתם רוצים להיות בטוחים שהתהליך מתבצע על הצד הטוב ביותר, תוך תשומת לב קפדנית לפרטים הקטנים, עם דגש על כך שהבניה נעשית לפי תכניות האדריכל והמהנדס, תוך שימוש בחומרים שנקבעו בחוזה, על פי התקנים וכללי הבטיחות ולא פחות חשוב ברמת גימור גבוהה, אתם חייבים להיעזר בשירותי של מפקח בניה מקצועי. 

מרפסות תלויות

מה זה מרפסת תלויה? האם מרפסת תלויה היא בעלת חוזק מבני זהה לזה של מרפסת עמודים? האם ניתן לבנות מרפסת תלויה בכל מידה ובכל שטח?

קרא עוד »

שיקום מבנים

בישראל קיימים לא מעט מבנים הזקוקים לשיקום, אם כי ברובם המכריע של המקרים מדובר בשיקום חיצוני אסתטי ולא הנדסי. שיקום הנדסי הוא שיקום מורכב יותר

קרא עוד »

בניית ממד

החל מתחילת שנות ה-90 ובעקבות מלחמת המפרץ, חייב כל מבנה מגורים לכלול בתוכו מרחב מוגן דירתי או בקיצור ממ"ד. המשמעות היא שכל בנייה חדשה בכל

קרא עוד »