החוויה של בניית בית פרטי היא חוויה שונה לחלוטין מזו של רכישת בית חדש מקבלן או רכישת בית יד שניה. בנייה עצמית מייצרת אתגר משמעותי שרק מעטים מוכנים לעבור אותו ועל כן מודל הבנייה העצמית אינו כה שכיח ומרבית האנשים עדיין מעדיפים לקנות את הבית שלהם כשהוא מוכן מא' ועד ת'. יחד עם זאת, אם אתם דווקא כן בוחרים באפשרות הזאת, ולאפשרות הזאת אכן ישנם יתרונות רבים על פני רכישת בית מוכן, כדאי לדעת שגם לכם מגיעה משכנתא ועל כך נדבר בשורות הבאות.
מהי בנייה עצמית של בית פרטי?
פרויקט בניית בית פרטי הוא פרויקט סטנדרטי שכמוהו מבוצעים בישראל בכל שנה. יחד עם זאת, כאשר הפרויקט נמצא באחריותו ובניהולו של בעל הבית, שהוא אדם פרטי לחלוטין ללא שום ניסיון והיכרות עם עולם הבנייה, הרי שהפרויקט הופך להיות מורכב יותר. התהליך של בניית בית פרטי בבנייה עצמית מתחיל למעשה ברכישת הקרקע, שהוא לכשעצמו שלב מאוד מורכב שמחייב תקופה לא קצרה של עבודת בדיקה, השוואה ואיתור קרקע אטרקטיבית באזור בו רוצים לבנות את הבית. לאחר רכישת הקרקע יש לעבור את התהליך הארוך של תכנון ובניית הבית מן היסוד ועד הטפחות, משלב התכנון הראשוני ועד מסירת המפתח ואכלוס הבית.
תהליך בניית פרטי החל ממשכנתא
בתהליך בנייה כזה אמור בעל הבית לשכור אנשי מקצוע שיעמדו לצדו החל מהשלבים הראשונים מאוד ושינהלו עבורו את הפרויקט בראש ובראשונה מפקח בניה מנוסה, כל אחד בתחום ההתמחות שלו. אנשי מקצוע אלה כוללים אדריכל, קבלן ביצוע, מפקח בניה, קונסטרוקטור, מהנדס בנייה ולעיתים גם קבלני משנה בתחומים הבנייה השונים. את שכר העבודה ודמי הטרחה של כל אנשי המקצוע הללו צריך בעל הבית לממן בעצמו כמובן. בהמשך, אמור בעל הבית לממן את חומרי הגלם לבנייה, את עלות העבודה והפועלים, את העלות של שכירת כלי עבודה וציוד מכאני כבד ולמעשה לממן כל עלות שנובעת מהפרויקט, ויש לא מעט כאלה. לכל צרכי המימון האלה זקוק בעל הבית למקור מימון, שלעיתים מגיע מהונו העצמי אך לרוב מגיע באמצעות נטילת משכנתא מהבנק.
משכנתא לבניית בית פרטי
עולם האשראי מפתח לנו פתרונות אשראי מגוונים, ובכלל זה משכנתא לקניית דירה, משכנתא לשיפוץ הבית, משכנתא לבניית בית פרטי ואפילו משכנתא לכל מטרה. בטווח שבין כל סוגי המשכנתא, משכנתא לבניית בית פרטי נמצאת היכן שהוא באמצע בין משכנתא לקניית דירה ובין משכנתא לכל מטרה, ובשורות הבאות נסביר מדוע, אך תחילה בואו נבין מהם התנאים שבהם ניתנת הלוואת משכנתא לבנייה עצמית.
תחום המשכנתאות פועל בכפוף להוראות בנק ישראל ובהקשר זה מגביל בנק ישראל את היקף המימון שיכולים הבנקים להעמיד לטובת הלווה באמצעות משכנתא בשיעור של עד 75%. מבחינת בנק ישראל, מגבלה זו חלה על כל מבקשי המשכנתא לטובת דיור ואין שום משמעות האם מדובר ברכישת דירה מוכנה מקבלן או בבניית בית פרטי במסגרת פרויקט בנייה עצמית. יחד עם זאת, בתחום הספציפי של בנייה עצמית, לוקחים לעצמם הבנקים טווח בטחון ועל כן הנתונים בפועל הם מעט שונים ועומדים על 70% לטובת רכישת הקרקע ועל 60% לטובת בניית הבית עצמו.
שיעור מימון משכנתא לבית פרטי
שיעור המימון אינו מחושב מתוך עלויות הבנייה או עלות רכישת הקרקע אלא מתוך שווי הנכס. במקרה של מימון רכישת הקרקע, מחושב שיעור המימון ביחס לשווי הקרקע, ובמימון בניית הבית מחושב שיעור המימון ביחס לשוויו הצפוי של הבית המוגמר. בכדי להמחיש את הדברים, הבה נבחן דוגמא מספרית:
בכדי לבנות את הבית שלכם אתם צריכים תחילה לרכוש קרקע לבנייה. לאחר סקר שוק שערכתם, מצאתם קרקע במחיר מסוים ואתם מעוניינים לרכוש את הקרקע, ואנחנו בכוונה לא מציינים את המחיר לכאורה, שכן אין לו כל משמעות מבחינת המשכנתא. אתם פונים לבנק בכדי לבקש משכנתא לרכישת הקרקע ומה שהבנק עושה הוא לחשב את שוויה של הקרקע בנוסף לדמי פיתוח. בהתאם להערכת השמאי של הבנק, הקרקע האמורה שווה 500 אלף ₪ שעליהם יש להוסיף 200 אלף ₪ דמי פיתוח ובסך הכל 700 אלף ₪. בהתאם לכך, מחשב הבנק 70% מתוך אותם 700 אלף ₪ ומעניק לכם 490 אלף ₪ משכנתא לטובת רכישת הקרקע.
משכנתא לבניית בית פרטי בשלב קניית המגרש
אתם פונים לדרככם ומבצעים את עסקת רכישת הקרקע, ולא משנה גם אם קניתם אותה בסוף ב-100 אלף ₪ בגלל שיש לכם כישורי משא ומתן מעולים. מה שחשוב לבנק הוא שווי הקרקע ולא הסכום שנתתם עבורה. לאחר השלמת העסקה אתם חוזרים לבנק לצורך קבלת משכנתא לטובת בניית הבית. הסיטואציה הזאת חייבת להתרחש לאחר שיש בידיכם כבר תכניות בנייה מוגמרות ומאושרות שאותן יכול הבנק לבחון. ואכן, בשלב הזה יבחן הבנק את תכניות הבנייה שלכם ובהתאם לתכניות יעריך את שוויו הצפוי של הבית לאחר סיום בנייתו. נניח שהבנק מעריך את שוויו ב-2 מיליון ₪ ועל כן מוכן לתת לכם 1.2 מיליון ₪ שהם 60% משווי הבית. יחד עם זאת, מאחר וכבר קיבלתם 490 אלף שקל עבור רכישת הקרקע, גורע הבנק את הסכום הזה ובסך הכל מעניק לכם 710 אלף ₪ נוספים.
ואת הדוגמא המספרית הזאת אפשר לסכם
- בסופו של התהליך גובה המשכנתא שתקבלו עבור הכל כולל הכל, יגיע ל-60% משווי הצפוי של הבית (ובמקרה הנ"ל 1.2 מיליון ₪, שקיבלתם תחילה בדמותם של 490 אלף ₪ לטובת הקרקע והיתרה לטובת בניית הבית).
- בפועל, שיעור המימון הוא אינו 70% מהקרקע ו-60% מהבנייה, אלא רק 60% מהבנייה (מימון הקרקע נגרע ממימון הבנייה)
- מאחר ושווי הבית המוגמר צפוי להיות גבוה הרבה יותר מעלות הבנייה שלו, על אף ששיעור המימון הוא לכאורה נמוך למדי, ייתכן מאוד שהמשכנתא שתקבלו תוכל לכסות את כלל עלויות הבנייה במאה אחוז.
מדוע הבנק מעניק שיעור מימון נמוך יותר לבניית בית פרטי?
כעת, בואו נבחן מדוע מעניקים הבנקים שיעורי מימון נמוכים יותר במקרה של בניית בית פרטי לעומת רכישת בית מוכן מקבלן. ובכן, יש לכך מספר סיבות. הסיבה הראשונה היא שמדובר בפרויקט מסוכן יותר עבור הבנק. מבחינת הבנק, הפרויקט הבטוח ביותר הוא פרויקט של עסקת יד שניה שבה הנכס כבר בנוי, אפשר למשכן אותו במלואו ואין שום סיכון סביב בנייתו. הפרויקט המעט פחות בטוח הוא פרויקט בנייה באמצעות קבלן. במקרה הזה הנכס עדיין לא בנוי והכל עדיין על הנייר מה שמגביר מאוד את הסיכון לבנק, אבל עדיין מדובר ביזמי נדל"ן ובקבלנים גדולים שהסטטיסטיקה מפחיתה מאוד את סיכון העבודה עימם. פרויקט בניית בית פרטי הוא למעשה הפרויקט המסוכן ביותר מבחינת הבנק. במקרה הזה אין נכס ואפילו אין גורם מקצועי שאפשר לסמוך עליו שידע איך לבנות את הנכס או איך לנהל את הפרויקט בצורה מקצועית. המדובר בפרויקט פרטי שיכול לייצר לא מעט תקלות ועיכובים עד כדי כשלון מוחלט, ולכן תופס הבנק את הפרויקט הזה כפרויקט מסוכן, ובצדק.
מהסיבה הזאת נוקט הבנק במספר צעדים על מנת למתן את הסיכון שהוא לוקח על עצמו:
הפחתת שיעור המימון
הפחתת שיעור המימון היא תוצאה ישירה של תפיסת הסיכון של הבנק ביחס למשכנתא לבניית בית פרטי. הבנק מוגבל במתן 75% ולכן הוא מעדיף לתת תחילה שיעור נמוך יותר של 60% בלבד, כך שאם יתעוררו קשיים או עיכובים בפרויקט, יהיה לבנק החופש להעניק ללקוח הלוואה נוספת שתשלים את הפער עד 75% בכדי להציל את הפרויקט. חשוב להדגיש כי מדובר באופציה ששומר לעצמו הבנק, אך הוא יממש אותה אך ורק אם יבין שבכך הוא מסייע לפרויקט להפוך מכישלון בטוח להצלחה, זאת אומרת אך ורק אם הבנק יבין שבכך הוא מציל את הפרויקט ובמידה רבה גם את כספו שלו.
כמו כן, בהקטנת שיעור המימון, מאלץ הבנק את הלקוח להשתמש בשיעור גבוה יותר של הון עצמי ובכך מעביר חלק ניכר מתחושת הסיכון אל הלקוח עצמו, על מנת להבטיח שהלקוח יעשה הכל בכדי שהפרויקט יצליח.
ריבית גבוהה יותר
ריבית היא הכלי הפיננסי שבו משתמש הבנק בכדי לשקף את הסיכון שהוא לוקח על מתן הכסף ללקוח. ככל שהסיכון גבוה יותר, כך תהיה הריבית גבוהה יותר. עסקות רכישת דירה יד שניה הן העסקאות הבטוחות ביותר ולכן תהיינה גם העסקאות בריבית הנמוכה ביותר, בעוד שבניית בית פרטי הוא הפרויקט המסוכן ביותר בתחום הנדל"ן הפרטי למגורים ולכן בתחום זה תהיה הריבית גבוהה יותר, לעיתים משמעותית. גובה הריבית נקבע כמובן בהתאם לעוד שורה של פרטים ונתונים שבוחן הבנק, והדברים הנ"ל נאמרים תחת הנחה שכל הנתונים זהים בין המקרים.
מתן כספי ההלוואה בשלבים
מאפיין נוסף של תחום המשכנתא לבניית בית פרטי הוא מתן כספי ההלוואה בשלבים. בעוד שברכישת בית יד שניה, מעביר הבנק למוכר הדירה את כל כספי ההלוואה בבת אחת, הרי שבמקרה של משכנתא לבניית בית פרטי, מעביר הבנק את כספי המשכנתא במספר שלבים לאורך הפרויקט, בדרך כלל חמישה שלבים נפרדים. טכניקה זו מיועדת להקטין את הסיכון לאובדן כל כספי ההלוואה לפני השלמת הפרויקט. במודל זה, קובע הבנק מספר אבני דרך שרק לאחר השלמתן, יינתן החלק הנוסף בהלוואה. כך למשל, הבנק יכול לקבוע שהלקוח יקבל 15% מהמשכנתא מייד עם היציאה לדרך, 30% עם סיום שלב היסודות, 30% לאחר סיום השלד 15% לאחר סיום הטיח והריצוף ועוד 10% לגימור. בצורה זו מקטין הבנק את הסיכון הכולל, גם עבורו וגם עבור הלקוח עצמו.
הבנק יכול לנקוט גם בגישה של תשלום החזרים כנגד קבלות שמציג לו הלקוח עבור הוצאות הבנייה. גישה זו היא מאוד בעייתית, הן בגלל המורכבות שלה והפתח שהיא פותחת לתקלות וטעויות שיכולות להוסיף סיכון לפרויקט כולו והן לאור תחושת חוסר האמון והחשדנות שהיא יוצרת בין הבנק ובין הלקוח.
המשמעות של מתן ההלוואה בשלבים היא שכל שלב נחשב לחלק נפרד מההלוואה הכוללת ולכן מחושב בצורה שונה. בהיבט זה, יכול הבנק לקבוע שיעורי ריבית וסוג ריבית שונים עבור כל חלק מההלוואה, באופן שישקף בצורה הטובה ביותר את רמת הסיכון שלוקח על עצמו הבנק במתן כל חלק מההלוואה. הבנק גם יכול להחליט שלפני כל העברת חלק מהמשכנתא, תבוצע הערכת שמאי מחודשת על פי מה שכבר נבנה, ובהתאם לכך יתעדכנו נתוני המשכנתא כולה ויינתן חלק המימון הבא.
באיזה שלב אתם אמורים כבר לדעת מהי המשכנתא הנדרשת לכם?
ובכן, על אף שלאור הדברים שאמרנו עד כה, אתם עשויים לפתח מן תחושה שהכל מבוצע בשלבים וגם החשיבה שלכם יכולה להתבצע בשלבים, הרי שזהו אולי המרכיב היחיד שאותו אתם צריכים להשלים מראש. למעשה, כל הנושא של משכנתא לבניית בית פרטי צריך להיות מטופל לראשונה אך ורק לאחר שכבר יש בידיכם תכנית מוגמרת לבניית הבית כולו. זאת אומרת שלפני שאתם פונים לבנק בפעם הראשונה, אתם צריכים לסגור את כל הנושא של הקרקע, למצוא קרקע, לסגור מחיר, לחשב את העומס של עלות הקרקע על המימון כולו וכן הלאה. בשלב הזה עליכם להשלים גם את כל הנושא של תכנון הבית, להבין בדיוק כיצד הולך להיראות הבית ולהיות עם הערכה מקצועית של אדריכל לגבי העלות הכוללת של בניית הבית. זהו למעשה היקף הידע שאתם צריכים להחזיק בראשכם לפני שאתם בכלל פונים לבנק בפעם הראשונה.
ככלל, כדאי ללמוד מהבנק ולהבין שאכן מדובר בפרויקט מסוכן, ואם הוא מסוכן עבור הבנק הוא לבטח מסוכן גם עבורכם. ככל שהפרויקט יותר מסוכן כך אנחנו רוצים למתן יותר את הסיכון ולבצע יותר ויותר פעולות שיגבירו אצלנו את תחושת הוודאות. הידיעה שאתם יודעים לקראת מה אתם הולכים, כמה כסף אתם צפויים להוציא ואולי אפילו כמה יעלה לכם כל עיכוב בתהליך הבנייה של בית פרטי, יכולה מאוד לסייע לכם למתן את הסיכון עבורכם ואם תוכלו להעביר את התחושה הזאת גם לבנק, ייתכן שזה ישתקף בתנאים שהבנק יעניק לכם.
דברים נוספים שכדאי לדעת בנטילת משכנתא לבניית בית פרטי
כאשר אתם ניגשים למשימה של נטילת משכנתא לבניית בית פרטי, אתם רוצים שלצדכם יעמדו אנשי המקצוע המתאימים. בכלל, כאשר אתם נכנסים לפרויקט של בניית בית פרטי עליכם להבין את המשמעות הדרמטית של מעורבות אנשי המקצוע בפרויקט שלכם. אפשר להניח שאין לכם את הידע הנדרש וההיכרות הנדרשת עם עולם הבנייה בכדי לקבל החלטות ולנהל את הפרויקט בעצמכם, ולכן אתם שוכרים אנשי מקצוע כדוגמת אדריכל, מהנדס, קבלן וכן הלאה. דברים אלה נכונים גם לגבי נושא המימון של תהליך הבנייה, ולכן גם בתחום הזה אתם רוצים בהחלט להתייעץ עם אנשי המקצוע המתאימים שיספקו לכם את כל המידע הדרוש לכם בכדי לקבל החלטות נכונות וכדאיות עבורכם.
עורך דין מקרקעין בשלב לקיחת המשכנתא
זה יכול להיות עורך דין מקרקעין, זה יכול להיות יעוץ משכנתאות פרטי וזה יכול להיות אפילו גורם מקצועי שמבצע עבורכם את תהליך התכנון והבנייה ויודע לספק לכם גם ייעוץ פיננסי מלא בנושא של משכנתא לבניית בית פרטי, אבל אנשי המקצוע האלה צריכים להיות לצדכם והם אמורים להנחות אתכם בכל צעד ושעל. טעויות שאולי נראות זניחות וחסרות משמעות בשלבים הראשונים, יכולות להפיל פרויקט שלם ואין בכך שום הגזמה. חוסר תשומת לב לריבית, הערכה לקויה של השפעת הריבית על ההלוואה כולה, הערכה לקויה של מודל העברת הכספים וכן הלאה, כל אלה יכולים ליצור לאחר מכן עיכובים, תקלות וחיכוכים עם גורמים בפרויקט, באופן שיכול להכניס את הכל למערבולת שתוריד את הפרויקט למצולות. מקרים כאלה כבר קרו לא מעט, ואתם לא רוצים להיות חלק מהם.
לסיכום, משכנתא לבניית בית פרטי היא אופציה לגיטימית שעומדת לרשותכם כמו כל משכנתא לרכישת בית חדש או יד שניה. יחד עם זאת, בגלל המאפיינים הייחודיים של תחום הבנייה הפרטית, אתם בהחלט רוצים להתנהל בצורה זהירה ולהקפיד על כך שאנשי מקצוע מלווים אתכם בכל רגע ובכל שלב של התהליך. ככל שתהיו יותר מודעים לסיכונים המלווים אתכם, לא רק בנושא המשכנתא אלא בתהליך הבנייה כולו, כך תוכלו להתמודד טוב יותר עם אותם סיכונים ולהגדיל את הסיכויים לכך שתוכלו להשלים את המשימה בהצלחה מלאה.ף
